Szykujesz się do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny, ale nie masz pewności, jakich dokumentów bank będzie wymagał? Ten przewodnik poprowadzi Cię przez cały proces. Dowiesz się, jak przygotować komplet dokumentów tożsamości, co dostarczyć jako potwierdzenie dochodu w zależności od formy zatrudnienia (etat, działalność, umowa zlecenie), a także jak wygląda dokumentacja dotycząca nieruchomości – niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie, działkę, czy budujesz dom. Dzięki temu unikniesz niepotrzebnych opóźnień i zwiększysz swoje szanse na szybkie „tak” od banku.
Dlaczego bank wymaga tak wielu dokumentów?
Składając wniosek o kredyt hipoteczny, wchodzisz w jedną z najpoważniejszych relacji finansowych w życiu. Bank chce mieć pewność, że dokładnie wie, z kim rozmawia, na jakim poziomie są Twoje dochody i jak wygląda sytuacja prawna nieruchomości. Nie robi tego z ciekawości. Ryzyko, które ponosi, pożyczając setki tysięcy złotych na 20–30 lat, musi być ograniczone do minimum.
Im szybciej zbierzesz wszystkie dokumenty, tym sprawniej przebiegnie cały proces. Ustawowo bank ma 21 dni kalendarzowych na decyzję, ale ten czas liczony jest dopiero od momentu dostarczenia pełnego kompletu. Brak jednego zaświadczenia może zablokować wszystko. A to ostatnie, czego chcesz, gdy wyczekiwane „M” czeka na podpisanie umowy.
Tożsamość pod kontrolą – od czego zaczyna się proces?
Zaczynamy od podstaw, czyli dokumentów potwierdzających, że jesteś tym, za kogo się podajesz. Dla obywatela Polski to po prostu ważny dowód osobisty. Sprawdź datę ważności – nieaktualny dokument oznacza brak możliwości złożenia wniosku.
Jeśli składasz wniosek wspólnie z kimś – każdy przedstawia swój dowód. W przypadku intercyzy, do zestawu dołączasz notarialny odpis tej umowy.
Obcokrajowcy przygotowują więcej papierów: Kartę pobytu (czasową lub stałą), numer PESEL, dokument zameldowania w Polsce. Dla obywateli UE wystarczy zaświadczenie o zarejestrowaniu pobytu. Banki wymagają też, aby dokumenty pobytowe były ważne przez określony czas – zwykle co najmniej 6 do 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku.
Pracujesz na etacie? Tak udowodnisz swoją zdolność kredytową
Dla banku dochody z umowy o pracę są najłatwiejsze do zweryfikowania. Ale nawet jeśli masz umowę na czas nieokreślony, potrzebujesz konkretów:
– zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach (na formularzu banku)
– kopia umowy o pracę
– wyciąg z konta z wpływami wynagrodzenia – 3, 6 lub nawet 12 miesięcy
– PIT-37 z UPO i ewentualnie zaświadczenie z ZUS
Jeśli pracujesz krócej niż 6 miesięcy albo masz umowę na czas określony, bank będzie oczekiwał, że Twoja umowa obowiązuje jeszcze przez 6–12 miesięcy. Przydatna może być też promesa od pracodawcy – deklaracja przedłużenia współpracy.
Prowadzisz działalność gospodarczą? Przygotuj solidną dokumentację
Dochody z działalności gospodarczej również są akceptowane. Ale bank chce poznać Twoją firmę od środka. Standardowo wymaga, żeby firma działała przynajmniej 12 miesięcy. Czasem – w modelu B2B – wystarczy 3–6 miesięcy, szczególnie gdy kontynuujesz współpracę z dawnym pracodawcą.
Potrzebne będą:
– CEIDG lub KRS, NIP, REGON
– aktualne zaświadczenia o braku zaległości w ZUS i US
– wyciągi z konta firmowego z ostatnich 12 miesięcy
A dalej, w zależności od formy opodatkowania:
1. KPiR: PIT-36 lub PIT-36L, zestawienie KPiR roczne i miesięczne
2. Ryczałt: PIT-28, ewidencja przychodów, zaświadczenie z US
3. Pełna księgowość: bilans i rachunek zysków i strat
4. Karta podatkowa: decyzja z US i oświadczenie o dochodach
Jeśli w deklaracjach wykazałeś stratę – bank weźmie to pod uwagę i może uznać, że ryzyko finansowe jest zbyt wysokie.
Umowa zlecenie, dzieło, świadczenia – to też się liczy
Pracujesz w modelu projektowym? Umowy cywilnoprawne również są akceptowane, choć wymagają większej precyzji. Bank potrzebuje:
– kopii umów i rachunków
– zaświadczenia od zleceniodawcy
– wyciągu z konta z wpływami z ostatnich 12 miesięcy
– PIT-37 lub PIT-36
Im więcej udokumentowanych wpływów, tym lepiej. Zdarza się, że bank wymaga umów na kilka miesięcy do przodu lub oświadczenia o kontynuacji współpracy.
W przypadku emerytów i rencistów bank oczekuje:
– decyzji o przyznaniu świadczenia
– decyzji o ostatniej waloryzacji
– potwierdzenia wpływów (odcinek lub wyciąg z konta)
– czasem legitymacji emeryta lub rencisty
Decydującym czynnikiem bywa wiek kredytobiorcy w dniu spłaty ostatniej raty.
Kupujesz nieruchomość? Sprawdź, co przygotować
Niezależnie od tego, czy celujesz w rynek pierwotny, czy rynek wtórny, bank dokładnie sprawdzi nieruchomość. Potrzebne będą:
– odpis z księgi wieczystej
– umowa przedwstępna
– dokument potwierdzający nabycie przez sprzedającego (np. akt notarialny)
– zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty
– jeśli nieruchomość jest obciążona kredytem – saldo zadłużenia z banku
– operat szacunkowy – wycena rzeczoznawcy
W przypadku zakupu od dewelopera:
– umowa deweloperska z załącznikami
– pozwolenie na budowę
– dokumenty firmy deweloperskiej (np. KRS)
– promesa bezciężarowego wyodrębnienia lokalu
Budujesz dom lub kupujesz działkę? To dokumenty, które przygotujesz
Planujesz budowę domu? Lista dokumentów wygląda tak:
– odpis KW działki
– wypis i wyrys z rejestru gruntów
– pozwolenie na budowę lub zgłoszenie
– projekt budowlany
– dziennik budowy
– kosztorys budowy (na druku banku)
– operat szacunkowy
Kredyt na budowę wypłacany jest transzami – po zakończeniu kolejnych etapów. Bank weryfikuje postęp prac podczas inspekcji.
Jeśli kupujesz samą działkę:
– umowa przedwstępna
– KW
– wypis i wyrys z rejestru gruntów
– wypis z MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy
– wycena wartości rynkowej
Remont lub wykończenie? Potrzebujesz kosztorysu, KW i wyceny wartości przed i po remoncie.
Formularze, wnioski i wyciągi – bez nich ani rusz
Po zebraniu dokumentów przychodzi czas na formalności bankowe. Najważniejsze to:
– wniosek kredytowy – zawiera dane osobowe, informacje o dochodach, wydatkach, szczegóły nieruchomości
– zgody na przetwarzanie danych
– oświadczenia o zobowiązaniach
– deklaracje dotyczące ubezpieczeń
– wyciągi bankowe – historia z ostatnich miesięcy
Bank sprawdzi też Twój profil w BIK – opóźnienia, zapytania, scoring. Przed złożeniem wniosku dobrze pobrać raport samodzielnie i upewnić się, że nie ma błędów.
Nietypowe przypadki: dochody zagraniczne, obcokrajowiec, budowa systemem gospodarczym
Jeśli jesteś obcokrajowcem, bank zażąda paszportu, Karty pobytu, numeru PESEL i zameldowania w Polsce. Dochody z zagranicy wymagają przysięgłych tłumaczeń. Czasem wymagany jest wkład własny na poziomie 30–40 procent i raport kredytowy z kraju pochodzenia. Jeśli pochodzisz spoza EOG, może być potrzebne zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości.
Budując dom systemem gospodarczym, nie musisz przedstawiać faktur za każdą cegłę. Wystarczy dziennik budowy i inspekcje. Ale każdy bank ustala własne zasady – warto je sprawdzić przed rozpoczęciem inwestycji.
Jacek Grudniewski
Ekspert Portalu
Informacjakredytowa.com
