W 2017 roku w Polsce zmieniły się zasady udzielania kredytów hipotecznych. Weszła w życie nowa ustawa, która poprawiła przejrzystość ofert, ograniczyła sprzedaż wiązaną i zwiększyła ochronę konsumentów. Sprawdź, co się zmieniło i jak te zmiany wpłynęły na osoby zaciągające kredyt hipoteczny.
Nowe ramy prawne – wejście w życie ustawy o kredycie hipotecznym
Rok 2017 przyniósł ważną zmianę – weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym. Wprowadziła ona bardziej przejrzyste zasady dotyczące finansowania zakupu nieruchomości. Banki zostały zobowiązane do tego, by jeszcze przed podpisaniem umowy przedstawić klientowi kompletny, czytelny formularz informacyjny. Taki dokument zawierał wszystkie najważniejsze informacje – oprocentowanie, wysokość rat, całkowity koszt kredytu, a także wskaźnik RRSO. Dzięki temu osoba planująca wziąć kredyt hipoteczny mogła dużo lepiej zrozumieć, co dokładnie podpisuje i ile finalnie zapłaci.
Ograniczenie sprzedaży wiązanej i zakaz sprzedaży krzyżowej
Przed 2017 rokiem zdarzało się, że bank uzależniał przyznanie kredytu hipotecznego od zakupu dodatkowych produktów – konta, karty kredytowej, ubezpieczenia. Nowa ustawa to zmieniła. Od lipca 2017 roku sprzedaż wiązana została zakazana. Bank nie miał już prawa uzależniać decyzji kredytowej od zakupu innych usług. Dozwolona była tylko sprzedaż łączona – ale z wyraźną informacją, że klient może skorzystać z oferty również bez dodatkowych produktów. Zyskały na tym osoby, które nie potrzebowały np. ubezpieczenia na życie czy konta z pakietem usług, ale wcześniej były do nich niejako zmuszane.
Wymagania dotyczące wkładu własnego – koniec z finansowaniem 100% wartości nieruchomości
Z początkiem 2017 roku weszły w życie nowe wymogi Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące wkładu własnego. Aby uzyskać kredyt hipoteczny, trzeba było mieć co najmniej 20% wartości nieruchomości jako wkład własny. Banki nadal dopuszczały finansowanie przy 10% wkładzie, ale wtedy konieczne było dodatkowe zabezpieczenie – np. wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu. Dla wielu osób oznaczało to konieczność dłuższego odkładania środków lub wsparcia ze strony rodziny. Zmiana ta miała ograniczyć ryzyko kredytowania zakupu nieruchomości bez żadnego zaangażowania finansowego ze strony klienta.
Zmiany w wynagradzaniu pośredników kredytowych
Nowe przepisy uporządkowały także działalność pośredników kredytowych. Od lipca 2017 roku każdy z nich miał obowiązek poinformowania klienta, czy działa w imieniu banku, czy jako niezależny doradca, a także jakie wynagrodzenie otrzymuje. To był ważny krok w stronę uczciwości w relacjach pośrednik–klient. Osoby szukające kredytu mogły wreszcie zorientować się, czy doradca faktycznie szuka najkorzystniejszej oferty na rynku, czy raczej promuje konkretną instytucję, z którą współpracuje. Przejrzystość finansowania doradztwa stała się normą.
Prawo do bezpłatnej spłaty przedterminowej
Dla kredytobiorców szczególnie korzystna okazała się zmiana dotycząca wcześniejszej spłaty kredytu. Od 2017 roku każdy, kto zawarł umowę kredytową, zyskał prawo do wcześniejszej spłaty całości lub części zobowiązania. Przez pierwsze trzy lata bank miał prawo naliczyć niewielką opłatę (do 3% spłacanej kwoty), ale po upływie tego okresu wcześniejsza spłata stała się całkowicie darmowa. To oznaczało więcej swobody i elastyczności – ktoś, kto np. sprzedał nieruchomość albo otrzymał spadek, mógł spłacić kredyt hipoteczny bez dodatkowych kosztów.
Obowiązek badania zdolności kredytowej – większa odpowiedzialność banków
Ustawa z 2017 roku nałożyła również większą odpowiedzialność na banki przy ocenie zdolności kredytowej. Od tego momentu instytucje finansowe miały obowiązek dokładnie analizować sytuację klienta przed udzieleniem kredytu hipotecznego. Nie wystarczała już sama deklaracja dochodów – trzeba było dostarczyć konkretne dokumenty potwierdzające ich źródło i wysokość. Dzięki temu zmniejszyło się ryzyko, że kredyt trafi do osoby, która nie będzie w stanie go regularnie spłacać. Takie podejście chroniło nie tylko klienta, ale również bank.
Ujednolicenie procedur i wzrost transparentności ofert
Jednym z ważniejszych efektów zmian było wprowadzenie obowiązkowego formularza informacyjnego. Każdy bank miał obowiązek przedstawić taki sam dokument klientowi – bez względu na to, z jakiej oferty korzystał. Dzięki temu porównanie kredytów z różnych banków stało się dużo prostsze. Wszystkie dane były przedstawione w identyczny sposób, co pozwalało zorientować się, ile naprawdę kosztuje dany kredyt hipoteczny. Osoby planujące zakup mieszkania czy domu miały w końcu realne narzędzie, które pomagało im podjąć świadomą decyzję.
Ograniczenie reklam i praktyk wprowadzających w błąd
Od 2017 roku reklamy kredytów hipotecznych również podlegały nowym zasadom. Nie wystarczało już rzucenie hasła o „niskim oprocentowaniu” bez podania szczegółów. Każda reklama musiała zawierać reprezentatywny przykład kredytu – wraz z informacją o całkowitym koszcie, wysokości rat, RRSO i czasie trwania umowy. Taka zmiana zakończyła epokę „chwytliwych” komunikatów, które nie oddawały rzeczywistego kosztu zobowiązania. Klient mógł dzięki temu od razu zorientować się, ile faktycznie zapłaci i jak będzie wyglądała jego rata.
Rok 2017 jako początek nowej ery kredytów hipotecznych
Zmiany wprowadzone w 2017 roku zrewolucjonizowały rynek kredytów hipotecznych w Polsce. Pojawiło się więcej przejrzystości, lepsza ochrona konsumentów i większy nacisk na odpowiedzialność zarówno banków, jak i pośredników. Osoby szukające finansowania zakupu mieszkania czy domu otrzymały realne narzędzia do podejmowania przemyślanych decyzji. To był przełomowy moment – zarówno dla klientów, jak i dla całego sektora bankowego. Od tego czasu kredyt hipoteczny przestał być produktem zarezerwowanym wyłącznie dla odważnych i stał się bardziej zrozumiały i przewidywalny.
Jacek Grudniewski
Ekspert Portalu
Informacjakredytowa.com
